L’immobilier menacé par les taux
Des taux d’intérêt plus élevés pour freiner le dynamisme des marchés immobiliers Les marchés où les coûts de l’immobilier ont bondi tout au long de la pandémie sont désormais parmi les plus exposés à un krach Un mélange de valorisations élevées et d’augmentation des coûts hypothécaires menace de faire chuter les prix de l’immobilier dans un certain nombre d’économies sophistiquées, mettant fin à une hausse de deux ans de l’évolution des prix grâce à des taux d’intérêt historiquement bas. Juste après avoir allégé le fardeau des propriétaires au début de la pandémie, les banquiers centraux resserrent maintenant la politique financière à un rythme rapide pour faire face à une inflation élevée, tandis qu’un ralentissement économique mondial semble de plus en plus probable – révélant les marchés à un possible crash.
Bien que les experts estiment que la croissance mondiale des coûts immobiliers ne devrait que ralentir, ils préviennent que certaines nations spécifiques seront carrément touchées par des baisses car leurs institutions bancaires centrales procèdent à d’importantes hausses de taux. En Nz, les prix ont déjà chuté et certains signes, tels que les approbations de prêts immobiliers et les programmes, montrent que l’activité aux États-Unis commence à bégayer. « Au cours du mois dernier, il y a eu incontestablement un ralentissement de l’activité d’achat [au Royaume-Uni] », a déclaré Mark Harris, directeur général de l’agent hypothécaire britannique SPF Personal Customers. « Ce ralentissement est dû à la hausse des prix, mais aussi à des questions financières plus larges : la situation de l’électricité, la hausse des prix, le prix de la résidence en général. » Selon Vicky Redwood, conseillère principale chez Funds Economics, le risque de baisse des coûts est particulièrement élevé dans les autres économies « anglophones » de langue anglaise, comme les États-Unis, le Canada et Melbourne, ainsi que dans les nations nordiques comme la Suède. « Si l’inflation s’avère être un problème encore plus important, avec des taux d’intérêt dans tous les pays qui augmentent beaucoup plus que ce qui est prévu actuellement, cela pourrait entraîner des baisses de prix des maisons beaucoup plus répandues », a déclaré Redwood.
Elle s’attend déjà à des baisses de 20 % au Canada et en Nouvelle-Zélande, de 15 % en Australie, de 10 % en Suède, tandis que la valeur des maisons pourrait chuter de 5 à 10 % au Royaume-Uni et aux États-Unis. Les marchés ayant un niveau plus élevé de possession d’une maison et d’utilisation d’hypothèques à taux variable ont été les plus vulnérables aux baisses de coûts, ont déclaré plusieurs experts économiques. « Plus ces deux proportions sont élevées, plus la répercussion des hausses de prix est réussie », a déclaré Stefano Pica, un économiste qui a écrit sur la structure des marchés hypothécaires nationaux. « Il y aura une grève de la demande de base, car les détenteurs de prêts immobiliers exposés à la hausse des taux consomment beaucoup moins. Cela peut se traduire par une baisse des prix des logements en fin de compte. » Les ventes forcées sont possibles sur les marchés où un grand pourcentage des prêts hypothécaires est soumis à des prix variables. « Si les foyers commencent à avoir du mal à faire face à l’augmentation des dépenses hypothécaires, nous pourrions voir des défauts de paiement, des défaillances et des ventes [forcées] de produits », a déclaré Barbara Rismondo, vice-présidente senior chez Moody’s, une agence de notation.
Les prêts hypothécaires à prix variable ne sont généralement pas la seule offre préoccupante. Certains des marchés considérés comme sensibles aux baisses de prix ont des niveaux plus faibles de prêts hypothécaires à taux variable, inférieurs à 50 pour cent, mais un grand pourcentage de consommateurs qui sont prêts à renouveler leurs contrats à taux réduit dans un avenir proche. Contrairement au Royaume-Uni et aux États-Unis, un certain nombre de petites économies avancées n’ont pas connu de corrections significatives de leur marché immobilier juste après 2008, laissant les prix croître régulièrement pendant la majeure partie des deux décennies précédentes. Puis vint la pandémie. Des taux d’intérêt au plus bas ainsi que d’autres directives visant à faire grimper les prix des logements, ainsi que la recherche de maisons plus grandes parce que la situation sanitaire mondiale obligeait les individus à passer plus de temps à l’intérieur, ont suralimenté le marché.
Sur la base de l’indice des prix réels du logement de l’OCDE, impliquant la fin de 2019 et le troisième trimestre de 2021, les principes du logement ont augmenté de plus de 30 pour cent en Nouvelle-Zélande, l’Australie, le Canada ainsi que les États-Unis enregistrant des augmentations d’environ 20 pour cent. Les coûts étant actuellement à des niveaux plus élevés par rapport aux revenus, des taux plus élevés pourraient déprimer la demande, rachat de crédit consommation car le coût d’obtention d’un prêt immobilier dissuade les acheteurs potentiels. Les prix fixes pour cinq années civiles au Canada étaient actuellement supérieurs à 5 pour cent – contre 1,9 pour cent en janvier 2021 – avant que l’institution financière du Canada n’annonce dans la semaine qu’elle augmentait les prix de 100 points de base. Une récession mondiale, que les experts économiques considèrent comme une situation de plus en plus probable au cours de l’hiver, entraînerait davantage de douleur au sein du marché du logement.
Le plus grand risque est qu’un ralentissement entraîne des problèmes sur le marché du travail. « Pour voir une baisse substantielle [des coûts internes], il faudrait qu’une explosion du chômage se produise ? ????. [poussant les individus vers le marché] », a déclaré Innes McFee, économiste en chef à Oxford Economics, une équipe d’étude. Les places de marché ont commencé à coûter dans le cadre du risque accru d’un ralentissement économique mondial. De larges baisses ont été enregistrées sur toute une série de marchés de matières premières, les investisseurs pariant sur le fait que des coûts de crédit plus élevés commenceront à peser considérablement en cas de besoin. Un point positif est la relative bonne santé du système monétaire. Les analystes restent confiants que, ayant constitué des tampons de fonds plus puissants après la crise financière de 2008, le système financier des systèmes financiers avancés reste capable de résister à toute baisse significative des valorisations domestiques.